Cercare casa a Monaco di Baviera: cosa devi sapere prima di fare la tua scelta

Benvenuti a Monaco di Baviera, la vibrante metropoli tedesca che affascina visitatori e residenti di tutto il mondo. Se state pensando di trasferirvi a Monaco o di effettuare un trasloco in città, è importante essere ben informati prima di prendere questa decisione.

In questo articolo vi guiderò attraverso ciò che di fondamentale dovreste conoscere ancor prima di iniziare la ricerca della vostra nuova casa a Monaco.

Da importanti consigli sulla ricerca di un appartamento alla documentazione necessaria, esploreremo tutto ciò che dovete sapere per rendere la vostra esperienza di ricerca a Monaco organizzata e efficace, risparmiandovi così un bel pò di stress.

1. Introduzione all’affitto di un appartamento a Monaco
2. Il mercato degli affitti a Monaco
3. La città di Monaco di Baviera
   1. I quartieri cittadini di Monaco o Stadtbezirke
      1. I quartieri storici
      2. I quartieri di sviluppo ottocentesco
      3. I quartieri di espansione post Guerra
      4. I nuovi quartieri
   2. La periferia cittadina, i Landkreise
4. I prezzi degli affitti a Monaco di Baviera
5. Consigli per trovare un appartamento a Monaco
6. Diritti e responsabilità degli inquilini a Monaco
7. Affitto netto e lordo, Kalt e Warmmiete
8. Conclusioni

Introduzione all’affitto di un appartamento a Monaco

Come spesso sottolineo parlando di Monaco, viverci è un privilegio ma non a costo zero: Monaco di Baviera si conferma da vari anni  la città più costosa della Germania sul tema affitto. I prezzi degli affitti sono qui piuttosto elevati ed è importante tenerlo a mente se state valutando un trasferimento. Inoltre, la domanda rimane fino ad oggi alta, cosa che può rendere la ricerca alquanto complicata.

Trasferirsi a Monaco implica la necessità di almeno un buon contratto di lavoro firmato, cosa che a lungo termine in una famiglia media non basta e spinge al fatto che entrambi i partner lavorino. Per questo sconsiglio vivamente questa destinazione a chi non abbia ben chiaro questo punto; il ritmo delle uscite potrebbe velocemente superare quello delle entrate sul vostro conto corrente.

Il mercato degli affitti a Monaco

Secondo fonti immobiliari il prezzo per metro quadrato di una superficie abitativa in affitto a Monaco si aggira, ad inizio 2024, sui 22 €/m² al netto di spese accessorie (25-26€/m² lordi). Il prezzo di acquisto di un appartamento si attesta invece, secondo Immoportal, sugli 11.598 €/m².

La variazione di questi prezzi dipende molto da fattori come l’anno di costruzione e la superficie utile, il quartiere e la rete infrastrutturale circostante, oltre che gli interventi architettonici e impiantistici effettuati in tempi più o meno recenti. Costanti nell’innalzamento dei prezzi tra 2022 e 2023 sono stati la galoppante inflazione dei prezzi e, correlata ad essa, l’aumentare dei costi dell’energia.

La domanda, come già accennato, rimane mediamente alta e l’offerta insufficiente oltre che stabile, aprendo una breccia tra chi decide di assumersi costi di affitto/ mutuo (spesso molto più alti delle loro reali possibilità!) o di trasferirsi in periferia o in città secondarie, servite non sempre in maniera soddisfacente dal sistema di trasporto periurbano.

Insomma, la ricerca non é facile e richiede purtroppo sempre più spesso la scesa a qualche compromesso…che se mentalmente preparato può risultare più “digeribile”.

La città di Monaco di Baviera

Nella ricerca di un appartamento o di una casa in affitto tanti sono i fattori che si devono prendere in considerazione. A seguito vi fornisco una piccola ma fornita guida per orientare non solo la ricerca ma anche gli sforzi e le scelte. Pronti? Iniziamo dal conoscere la città nel suo impianto urbano.

I quartieri cittadini di Monaco o Stadtbezirke

È importante tener conto dell’etereogeneità di Monaco. I quartieri cittadini, o Stadtbezirke, sono in tutto venticinque e i prezzi degli affitti possono variare notevolmente da una zona all’altra.

Negli ultimi anni mi è stato spesso chiesto, specialmente su Instagram, se alcuni quartieri sono particolarmente da evitare o malfamati per viverci in famiglia. Su questo quesito posso solo confermare che in dodici anni di residenza a Monaco il tasso di criminalità rimane mediamente basso - o meglio dire controllato rispetto ad altre città tedesche. Per questo se quartieri come ad esempio Milbertshofen-am Hart vi sembrano molto multietnici: lo sono, ma non per questo pericolosi per viverci in famiglia. Tutto dipende dalla vostra mentalità ed esperienze passate sulla multiculturalità.

Una rappresentazione del territorio urbano di Monaco, con i suoi 25 distretti. Immagine di Wikimedia Commons.

I quartieri storici

Monaco di Baviera offre una varietà di quartieri storici affascinanti e tra questi possiamo elencare:

• Altstadt – Lehel
• Ludwigsvorstadt – Isarvorstadt
• Maxvorstadt
• Schwabing
• Schwabing – West
• Au – Haidhausen
• Bogenhausen

Questi quartieri ospitano molti edifici storici suggestivi (in cui hanno vissuto molti scrittori ed artisti internazionali) e in gran parte ricostruiti nel Secondo Dopoguerra. Il servizio di trasporto e la presenza di negozi e servizi é buona, oltre alla vicinanza di polmoni verdi (Englischer Garten, lungo Isar, Luitpoldpark) che rendono la pur fitta densità urbana digeribile.

Aspetti negativi potrebbero essere per alcuni di voi la densità abitativa e automobilistica, la spesso difficile presenza di posti auto strada (oltre che di garage) e l´assenza di ascensori. Oltre a questo molti di questi appartamenti sono protetti e vari interventi di miglioria – ma non solo, anche semplicemente di rinnovo – non possono essere effettuati se non sotto concessione edilizia.

I quartieri di sviluppo ottocentesco

• Sendling
• Sendling – Westpark
• Schwanthalerhöhe
• Neuhausen – Nymphenburg
• Moosach

Questi quartieri, inzialmente marginali al centro storico cittadino, si sono espansi con la Rivoluzione Industriale affinando il loro impianto e rete infrastrutturale nella prima metà del Novecento. Presentano proprio per questo motivo un’edilizia mista (sia edifici storici con classiche corti interne che molto recenti) e godono di una rete infrastrutturale forte e consolidata. La domanda di affitto o acquisto in questi quartieri é molto alta, cosa che assesta sia i prezzi che le caratteristiche abitative prossimi a quelli del nucleo storico.

I quartieri di espansione post Guerra

Questi quartieri nascono a Monaco in seguito a potenti interventi urbanistici del Secondo Dopoguerra. Potrete trovarvi sia appartamenti che case singole/ affiancate. La qualità immobiliare ed infrastrutturale é buona, offrendo una valida alternativa a varie fasce di utenza e budget, da studenti a famiglie ad anziani soli o in coppia. L´accessibilità sia architettonica che stradale si mantiene ad un buon livello. Alcuni tra di questi:

Milbertshofen-am Hart

Schwabing – Freimann

Berg am Laim

Trudering – Riem

Hadern

Laim

Feldmoching-Hasenbergl

I nuovi quartieri

Questi quartieri hanno avuto uno sviluppo residenziale significativo solo negli ultimi decenni grazie allo smantellamento di zone industriali e produttive abbandonate e, in alcuni casi, al potenziamento del sistema di trasporto e di servizio al cittadino. Sono quartieri ideali per chi cerca edilizia di nuova costruzione spesso affiancata da infrastruttura all’avanguardia.

Aspetto pro é quello di poter vivere in “una città nella città” senza doversi necessariamente spostare molto. Tra di questi:

Werksviertel (Berg am Laim)

Freiham

Diamaltpark (Allach-Untermenzing)

Alexisquartier (tra Trudering e Untermenzing)

Quartiere sulla Paul-Gerhardt-Allee (Pasing)

Orleanshöfe (Ostbahnhof)

Area Paulaner a Nockherberg (Au)

La periferia cittadina, i Landkreise

Se amate la campagna e non sopportate sovraffollamento e traffico ecco le municipalità periferiche che potreste visitare:

Dachau

Ebersberg

Erding

Freising

Fürstenfeldbruck

Starnberg

München Land

Bad Tölz/ Wolfratshausen

Vi avviso: spesso arrivano qui solo s-bahn e bus, la prima – purtroppo ultimamente sempre piu’ spesso – interessata da notevoli disagi. Mettete quindi in conto che potrà servirvi, soprattutto se in famiglia, un’auto. La vita in questi Landkreise é molto tranquilla e silenziosa e avrete più possibilità in termini non solo di superficie abitativa ma anche di risoluzione di crucci come la ricerca di un posto asilo e scuola. La consiglio solo a chi é allergico alla città o tende chiaramente verso un tipo di vita più ritirata.

Una giornata in campagna con amici, nei pressi del museo di Jexhof. Foto @theitalianpot

Qualora vogliate avere delle informazioni piu’ dettagliate dei prezzi a metro quadrato nei vari quartieri di Monaco e una visione generale dell’andamento del mercato immobiliare monacense, anche in rapporto al mercato immobiliare tedesco generale, vi consiglio la pagina Wohnungsbörse e il suo interessante allegato in formato .pdf.

I prezzi degli affitti a Monaco di Baviera

Come accennato in precedenza, i prezzi degli affitti a Monaco di Baviera sono piuttosto elevati. Tuttavia, i costi possono variare notevolmente a seconda del quartiere e delle dimensioni dell’appartamento. Ecco una panoramica generale dei prezzi degli affitti a Monaco di Baviera:

– Monolocale o 1 Zimmer Wohnung: il costo mensile oscilla tra i 900 e 1.500 euro € netti

– Appartamento con una camera da letto o 2 Zimmer Wohnung: in media, il costo mensile è compreso tra 1.200 e 2.000 euro netti.

– Appartamento con due o più camere da letto o 3/4/5 Zimmer Wohnung: in media, il costo mensile è compreso tra 1.800 e 3.500 euro netti.

È importante tenere presente che questi sono solo dei dati indicativi e i prezzi effettivi potrebbero, nel corso degli anni, variare.

Consigli per trovare un appartamento a Monaco

La ricerca di un appartamento a Monaco di Baviera può essere un’impresa impegnativa, ma con alcuni consigli utili puoi aumentare le tue possibilità di successo:

1. Inizia la ricerca con anticipo: il mercato degli affitti a Monaco di Baviera è competitivo. È quindi consigliabile iniziare la ricerca con almeno 2-3 mesi di anticipo.
2. Per chi si muove a Monaco per lavoro: se non avete conoscenze che vi possano ospitare in città durante la ricerca considerate una sistemazione provvisoria in apart-hotel o hotel. I prezzi tendono, dopo un soggiorno minimo di quattro settimane, ad abbassarsi considerevolmente. Alcune agenzie immobiliari offrono inoltre mini appartamenti completamente ammobiliati; i prezzi di affitto sono medio-alti (non gestibili a lungo termine) ma avere un alloggio confortevole, pur se provvisorio, rende piu’ efficiente la ricerca. Volentieri posso fornirvi su richiesta una lista aggiornata di queste strutture ed agenzie.
3. Cerca su piattaforme online: ci sono numerose piattaforme dedicate agli affitti a Monaco di Baviera, come Immobilienscout24, Immonet, Immowelt e WG-Gesucht. Utilizzale per cercare appartamenti disponibili e contattare i proprietari. Oltre a questo, se già risiedi a Monaco, invia la tua candidatura in tedesco a GWG e Gewofag, cooperative immobiliari con progetti finanziati dalla Regione Baviera e rendi nota la tua ricerca ad amici, conoscenti e colleghi di lavoro.
4. Espandi la tua ricerca: non limitarti a un solo quartiere, ma considera anche zone secondarie, possibilmente servite da u-bahn, tram o bus. Potresti trovare opzioni più convenienti ad una distanza comunque fattibile dal centro cittadino.
5. Prepara una documentazione completa: prima di iniziare la ricerca, assicurati di avere tutti i documenti necessari, come una copia valida del tuo passaporto, un comprovante del tuo contratto di lavoro e delle tue ultime tre buste paga, eventuali lettere di raccomandazione sia in digitale che in cartaceo, il modello Schufa (che ti verrà richiesto in un secondo momento). Tutto questo ti aiuterà a velocizzare il processo di candidatura.

Al momento della conferma di visita di parte del proprietario o dell’agenzia dovrai affrontare il processo di colloquio e di selezione. Ecco i passaggi principali da seguire:

1. Visita dell’appartamento: normalmente data ed orario vengono proposti dal proprietario/ agenzia e la visita avviene in concomitanza con altri candidati. La prima impressione reciproca conta: se l’appartamento ti interessa molto arriva puntuale, con tutta la documentazione e cerca di fare tutte le domande opportune e necessarie. Se puoi, inoltre, vai sempre accompagnato: uno si occuperà del colloquio e l’altro della visita all’appartamento.

• 2. Richiesta di affitto: se sei soddisfatto dell’appartamento potrai confermare il tuo interesse lasciando i tuoi dati in sede di sopralluogo o scrivendo, in seguito, un’email di conferma con i tuoi dati al proprietario o all’agenzia.

• 3. Contratto di affitto: una volta accettata la tua richiesta, verrà redatto un contratto di affitto. Ricorda che in Germania il canone di affitto non comprende i costi di elettricità e naturalmente internet. I costi accessori come acqua, riscaldamento, smaltimento rifiuti, pulizia e mantenimento delle aree comuni vengono denominati Nebenkosten (NK) e sono si invece parte del contratto di affitto classico.
• 4. Deposito di sicurezza: solitamente, dovrai versare un deposito di sicurezza equivalente a tre mensilità. Questo ti verrà restituito alla fine del contratto, a condizione che l’appartamento sia nelle condizioni firmate con il locatore.

E dopo la firma del contratto?

Oltre a festeggiare questo passo, che a Monaco é una vera vittoria, sento il bisogno di darti una scaletta di compiti che nei prossimi – nel migliore dei casi – tre mesi dovrai seguire. Sappi che questo frangente di tempo può essere, a seconda del tuo contratto di locazione nuovo e di quello che inizierà, molto variabile. Procedi quindi per ordine:

• 1. Se non l´hai già fatto, chiudete il contratto di affitto dell´appartamento in cui risiedete con una comunicazione postale al locatore da ricevere assolutamente controfirmata di risposta. Sappiate che se volete trasferirvi prima dei tre mesi e avete un locatore privato questa clausola é sempre negoziabile (proponendo ad esempio un buon successore), da entrambe le parti. Solo se siete sotto un ente immobiliare la proposta di un successore può venire non accettata per dare luogo a un nuovo processo di candidatura; in questo caso il locatore può richiedere, in giorni precisi, di far mostrare l’appartamento a qualche possibile candidato.
• 2. Organizzare il trasloco. Prima mossa? Chiedere di avere una pianta del futuro appartamento o di potervi tornare per prendere qualche misura delle varie stanze (soprattutto per la cucina, attenzione ai tempi di consegna!). Non vi risolverà tutti i dubbi ma almeno potrete capire grossolanamente quali mobili portarvi dietro, quali vendere e quali comprare. All’occasione potrete domandare anche al futuro inquilino se fosse interessato ad acquistare – sotto sconto – mobili su misura che nella prossima casa non potreste più inserire. Normalmente questa pratica é abbastanza diffusa.

• Sul tema trasloco fisico: se siete una famiglia consiglio sempre un’impresa specializzata. A Monaco ce ne sono tantissime e molto ben organizzate, che potete contattare direi al più tardi due mesi prima del trasloco (fino a li dovrete avere ben chiaro cosa vi porterete nella casa nuova!). Se invece le risorse rimangono limitate braccia amiche e il noleggio di un furgone sono l’unica alternativa possibile.

• 3. Occuparvi dei contratti di elettricità ed internet. Se siete già residenti a Monaco basterà comunicare il cambio di domicilio dopo aver fatto la registrazione al Wohnmeldeamt più vicino (al piu’ tardi quattordici giorni dopo il trasloco). Se invece arrivate dall’Italia sarà necessario avere prima la registrazione di domicilio e poi chiudere i contratti. Di seguito elenco le ditte fornitrici più diffuse:
• Elettricità: Bayernwerk, E Wie Einfach Strom & Gas, eprimo, Montana, Polarstern, SWM Stadtwerke München
• Internet: Deutsche Telekom, M-net, O2, Vodafone
• 4. Fissare in calendario e prendere parte agli appuntamenti di trapasso del vecchio e nuovo appartamento (vuoti, puliti e eventualmente tinteggiati a bianco) con i rispettivi proprietari e prossimi/ precedenti inquilini. Questo passaggio é coordinato da una figura terza (normalmente l’Hausmeister) ed é importantissimo nel registrare danni e mancanze delle parti contrattuali/ modifiche non deliberate dal proprietario che potrebbero danneggiare non solo l’ambiente ma rovinare anche questo passaggio delicato. Negli appartamenti tedeschi in affitto ogni modifica interna, strutturale ma anche non, deve essere deliberata dal proprietario in forma scritta e non può essere fatta “sulla buona fede altrui”. Per questo non sognatevi di fare nulla senza che la cosa non sia stata messa precedentemente nero su bianco. Sempre.
• 5. Organizzare il redirezionamento della posta: per farlo bastano pochi passaggi sul sito Deutsche Post.
• 6. Inoltre per chi arriva dall’Italia: iscriversi all’AIRE (dovuto se la residenza all’estero supererà i dodici mesi), stringere, se non ancora fatto con il datore di lavoro, un’assicurazione sanitaria e contattare un medico di base o un pediatra per comprovare la disponibilità, cambiare la targa dell’auto con un appuntamento alla KVR, mettersi alla ricerca di un posto asilo per i più piccoli (almeno che non frequentino già la scuola dell’obbligo, eccovi il mio articolo sul sistema scolastico tedesco). E…per ultimo ma in realtà per primo…iscriversi ad un corso di lingua tedesca.

Diritti e responsabilità degli inquilini a Monaco

Come locatario a Monaco di Baviera, hai diritti e responsabilità specifiche. Ecco alcuni punti da tenere presente:

1. Diritti: hai il diritto a un alloggio funzionante e in buone condizioni (no problemi impiantistici, muffe, serramenti non funzionanti etc), alla privacy, alla sicurezza e alla protezione da aumenti eccessivi dei canoni di locazione. La cadenza degli aumenti dovrebbe essere indicata già in sede di contratto e rispettare le tabelle comunali di Monaco, a seconda del tipo di appartamento in cui risiedete. All’occorrenza potete contattare un Mietverein per richiederne un calcolo approfondito. Ecco alcuni enti cui rivolgervi all’occorrenza:
   • Amt für Wohnen und Migration (unico gratuito e per questo molto frequentato)
   • Mieter helfen Mietern Münchner Mietverein
   • Mieterhilfe Deutschland
   • Mieterverein München
2. Responsabilità: sei responsabile per la manutenzione ordinaria dell’appartamento, come delle riparazioni minori (es. tubo della doccia), e devi pagare puntualmente l’affitto e le spese concordate. Per questo viene normalmente in Germania compilato il Sepa Lastschriftmandat, un documento in cui dichiari su che conto debba venire addebitato l’affitto mensile.

Affitto netto e lordo, Kalt e Warmmiete

Oltre all’affitto mensile netto (Kaltmiete), come abbiamo precedentemente accennato, ci sono alcuni costi aggiuntivi da considerare quando si affitta un appartamento a Monaco di Baviera. Questi hanno maggiore probabilità di aumentare con frequenza nel costo del tempo a seconda dell’andamento del mercato:

1. Spese di riscaldamento/ Heizungskosten: a Monaco di Baviera, può avvenire che le spese di riscaldamento non siano incluse nell’affitto. Assicurati di comprendere come vengono calcolate queste spese e di tenerle in considerazione nel tuo budget.
2. Spese accessorie/ Nebenkosten: alcune proprietà possono richiedere il pagamento di spese amministrative aggiuntive per coprire i costi di manutenzione delle aree comuni.
3. Connessione internet e servizi pubblici/ Strom und Internet Kosten: dovrai stringere a parte un contratto per l’energia elettrica ed internet.

Conclusioni

Trasferirsi a Monaco di Baviera o cambiare casa in città richiede sicuramente, come avrete capito da questo articolo, una buona dose di pazienza, determinazione ed organizzazione. Ed aggiungo per ultima, non necessaria ma decisiva: fortuna. Nella stessa situazione di difficoltà potreste trovarvi all’inizio come tra dieci anni, tanta è la richiesta che questa città alimenta con il suo mercato lavorativo.

Il mio consiglio piu’ sincero è: cercate di mantenere i nervi saldi e di ottimizzare energie e traslochi. Cercate una casa con piu’ anticipo possibile che risponda ai vostri progetti di coppia e familiari e soprattutto: coinvolgete tutte le persone che vi conoscono in questa ricerca. Vicini, colleghi, amici, conoscenti…tutti coloro cui vi sentiate di parlare apertamente di questo tema e che possibilmente hanno una situazione di vita affine alla vostra. Single con single, coppie con coppie, famiglie con famiglie etc…a volte le occasioni saltano fuori veramente dalla sera alla mattina e i fortunati potreste essere proprio voi.

Un grosso in bocca al lupo per la vostra ricerca e qualsiasi dubbio…scrivetemi qui o su Instagram.